Lélegzet

Magyarországon robbanásszerűen nő a spekulatív ingatlanépítés, ami egyebek mellett növeli az autóhasználatot és kiterjeszti azokat a területeket, amelyek a közlekedési dugóktól, a levegőszennyeződéstől és a zöldfelületek hiányától szenvednek. Ez a zabolátlan ingatlanfejlesztés nem csupán piaci hatások következtében jött létre. Az ingatlanfejlesztők számolhatnak a nagybankok támogatásával, a bankárok pedig a bankfelügyeleti ellenőrzés lazaságával és elnéző magatartásával, valamint az állam bőkezűségével. A nagyobb bankok ugyanis — ha például az ingatlan-befektetők túlzott finanszírozása miatt bajba kerülnek — a mentőkötél-effektus" miatt számíthatnak a kormány és a Magyar Nemzeti Bank, és így végső soron az adófizetők segítségére. Ez időnként igen sokba kerülhet, a Postabank konszolidálása például 1998-ban közel egy milliárd dollárnak (!) megfelelő forinttal terhelte meg az államkasszát.

A mai magyarországi helyzet végeredményét tekintve hasonlít a 80-as évek amerikai helyzetéhez, amikor az erélytelen banki szabályozás és az ingatlanfejlesztések felelőtlen hitelezése a Megtakarítási és Hitelválsághoz" vezettek, ami az amerikai adófizetőknek 500 milliárd dollárjába, azaz fejenként 2000 dollárba került.

Mindenütt a világon azzal ösztönzik a személygépkocsi és kamionforgalmat, hogy nem kell a használatuk okozta teljes társadalmi költséget megfizetniük. Amerika-szerte azonban nemcsak autópálya-építéssel támogatták a gépkocsi-tulajdonosokat, hanem az 1980-as években az autópályák mentén elterjedt bevásárlóközpontokért és városi terjeszkedésért is minden adózó fizetett, amikor megsegítették a bankszektort. Ma a magyar adófizetők ugyanezzel a veszéllyel néznek szembe. A nagybankok felelőtlenül hiteleznek a bevásárlóközpontok befektetőinek, jól tudván, hogy ha a bevásárlóközpont és tulajdonosaik tönkremennek és a bank a csőd szélére kerül, a kormány és a Magyar Nemzeti Bank a bankrendszer összeomlásának" rémével zsarolható és kénytelen lesz az adófizetők pénzéből kisegíteni őket. Magyarországon a helyzetet még súlyosabbá teszi, hogy az ingatlanfejlesztők komoly bevételre tesznek szert a beruházásokat ösztönző alapokból és különböző adókedvezmények révén, tekintet nélkül arra, hogy a befektetésnek van-e összességében kielégítő társadalmi illetve nemzetgazdasági haszna. Sőt, olyan esetek is előfordultak, hogy a bevásárlóközpontok által okozott környezetszennyezés enyhítésére az érintett önkormányzatok (amelyek ezeknek a létesítését engedélyezték) az államtól kértek támogatást!

1992-ben gyakorlatilag az összes állami tulajdonban levő magyar bank veszteséges volt. 1992 és 1996 között a magyar kormány úgy mentette meg ezeket a bankokat, hogy a veszteségeiket a külföldi tőkebeáramlásból, az állami vagyon eladásából (azaz hatalmas méretű vagyonfeléléssel) és kincstárjegyek kibocsátásából származó 3 milliárd dollárral fedezte. Tehát a teljes összeget végül a magyar adófizetők fizették meg, illetve fizetik mind a mai napig.

A banki kudarcok azonban folytatódtak. Amint említettük, 1998-ban a Postabankot kellett az államnak megmentenie. 1999-ben pedig a Reálbank következett. Bajban van az OTP is, mely a kiskereskedelmi bankszolgáltatások 50%-áért, a háztartási hitelek 90%-áért felelős. Az OTP 1989 előtti hiteleinek több mint 35%-a, az 1993 utáni hiteleinek durván 30%-a és még az új ?piaci kamatozású" hiteleinek is 10%-a behajthatatlan. (Jellemző, hogy az állam miként próbálja segíteni ebben a tekintetben a bankokat. Sok család még a nyolcvanas években igen kedvező kamatozású lakáskölcsönt vett fel. A rendszerváltás után elvesztették állásukat vagy jelentősen csökkent a jövedelmük, ezért az egyoldalúan piaci szintre megnövelt kamatozású lakáshiteleik törlesztését alig tudják fizetni. A 2000. évi költségvetési törvényjavaslat PM fejezete 1,4 milliárd forint támogatást irányoz elő a bankok részére azon a címen, hogy az 1989 előtti hitelekre az adós 12%-os kamatot, kezelési költséget és kötelező biztosítást fizet, és ezt az állam 19%-ra egészíti ki — vagyis plusz 7%-kal —, miközben a 2000. évi tervezett infláció 7-8%-os.) Néhány szakértő azt állítja, hogy a magyar bankrendszer általános állapota — főként a külföldi tőke beáramlása miatt — javul, ugyanakkor jelentősen megnőtt annak a veszélye, hogy egy ingatlanpiaci válság ismét csődbe viszi a magyar bankokat.

Bár mára külföldiek birtokolják a magyar bankrendszer mintegy 60%-át, ez nem jelent a honi polgárok számára elegendő védelmet. Hiába van ugyanis a bank külföldi tulajdonban, ha Magyarországon van bejegyezve: ebben az esetben ugyanis a magyar állam ugyanúgy felel érte, mint a magyar tulajdonban lévő pénzintézetekért. Tehát csőd esetén ezeket is az adófizetőknek kell megmenteniük.

A legtöbb kormány megfelelő banki szabályozással védi adófizetőit. Így tesz a magyar állam is. A magyar hitelintézeti törvény, az Európai Unió bank-direktíváiban foglaltakhoz nagyon hasonlóan, normák szerint korlátozza a bankok kockázatvállalását, beleértve a papír- és ingatlan-befektetői tevékenységet is. Mindez azonban írott malaszt marad, ha a szankciók — mind az intézmények, mind a felelős vezetők esetében — nem elég kemények. Így például a törvény úgy korlátozza a felügyeleti szervek közbelépésének lehetőségét, hogy még nagyon súlyos esetekben — pl. a Postabank esetében — is joga van ?nem közbelépni"! A bankvezetők többnyire nem számíthatnak komoly felelősségrevonásra. Jellemző példa erre a Postabank vezetője, aki — több banki szakértő szerint — éveken keresztül súlyosan megsértette a vonatkozó jogszabályokat, felmentésére mégis csak akkor került sor, amikor már a nyilvánosság előtt sem lehetett letagadni a válságos helyzetet. Büntetőjogi felelősségre vonása pedig azóta sem történt meg.

Az amerikai megtakarítási és hitelágazatot sújtotta a banktulajdonosok és ingatlanfejlesztők érdekellentéte is. A fejlesztőknek biztosítandó ésszerű hitelezés érdekében a legtöbb országban a törvény előírja, hogy a bankok nem birtokolhatnak közvetlenül ingatlanfejlesztő cégeket. Ha egy bank közvetlenül tulajdonosa egy ingatlanfejlesztő társaságnak, különféle csalásokra nyílik lehetőség. Például a 80-as években egy amerikai üzletember vásárolt egy földdarabot 800 ezer dollárért, melyből mindössze 80 ezer dollár volt a készpénz, aztán megvásárolta a Salt Lake City-i Takarék- és Hitelbankot 10,5 millió dollárért, majd eladta ugyanazt a területet a saját bankjának 55 millió dollárért, és zsebre vágta a pénzt. Végül az adófizetők pénzén kellett megmenteni az értéktelen földdarabot birtokló bankot a csődtől.

A közép- és kelet-európai országokban vagy nincsenek olyan törvények, melyek tiltanák az ilyen érdekütközést, vagy ahol léteznek, hatástalanok a hatóságok gyengesége, hozzánemértésnek álcázott korruptsága, a gazdasági szervezetek átláthatatlansága és a földhivatali bejegyzések nyilvános megtekintésének nehézsége miatt, valamint azért is, mert a névtelen bankszámlák nehézzé teszik a tulajdonos kilétének megállapítását.

Az a tény, hogy az utóbbi időben több bank eladta, majd visszabérelte épületeit, figyelmeztető jel arra nézve, hogy a magyarországi bankok bajban vannak, és hogy az ingatlanpiac meredek zuhanás elé néz. A Citybank ugyanezt csinálta a nyolcvanas évek végén, amikor rossz dél-amerikai hitelekből származó 100 millió dolláros hiányát próbálta lefedni. Mivel az ingatlanok a banki mérlegben nem a mindenkori piaci árukkal, hanem inkább a régebbi értékükkel szerepelnek, drámai módon meg lehet növelni a saját tőke értékét azzal, hogy eladják a saját épületeiket, majd azonnal kibérelik. Így biztosítható az előírt tőkemegfelelési mutató. Ha az ingatlanpiac összeomlás előtt áll, akkor ennek a manővernek természetesen még több indoka van: a tőkeveszteséget sokkal inkább a vásárló fogja lenyelni, mint a bank. Néhány bevásárlóközpont-fejlesztő is eladja a létesítményét, hogy azonnal bérbe vegye. Az eladásból származó bevételt pedig a következő bevásárlóközpont építésére fordítják.

A Jones, Lange és LaSalle nemzetközi ingatlantársaság szolgáltatott egy másik bizonyítékot is arra, hogy még több banki probléma várható. Az 1990-es évek közepéig óriási hiány volt üzleti ingatlanokból Magyarországon. Néhány cég 5—8 év alatt visszakapta a kezdeti befektetését, függetlenül attól, hogy az ingatlant milyen szakszerűen gondozta.

Magyarországon a területrendezési és szabályozási előírások túlságosan rugalmasak, a helyi önkormányzatok többnyire nem urai a helyzetnek, és sokszor indokolatlanul kedvezményekben részesítik a beruházókat. Ezeknek az eseteknek a nagy részében feltételezhetően a korrupció is jelentős szerepet játszik. Független szakértők szerint csak a közbeszerzések során évente 20—30 milliárd forint kenőpénz vándorol zsebből zsebbe (Magyar Hírlap, 2000. 08. 20.). Arra vonatkozóan pedig még becslés sincs, hogy a környezeti szempontok vagy a lakosság tiltakozásának figyelmen kívül hagyásáért mekkora összeggel vesztegetik meg a beruházók az érintett önkormányzati képviselőket és más hivatalos személyeket. A Világbank és a Stockholm Institute for Transition Economies 2000-ben megjelent közös tanulmánya szerint Magyarországon a cégek összbevételük 1,7 százalékát fordítják hivatalnokok, politikusok, pártok és bíróságok megvesztegetésére. Figyelembe véve a magyarországi jövedelmi viszonyokat és az ellenőrzés hiányosságait, ez az arány a legtöbb esetben bőven elegendő arra, hogy a cégek a számukra kedvező döntéseket elérjék — még a vonatkozó jogszabályok és a közvélemény nyomása ellenében is. A Belügyminisztérium felmérései szerint a szervezett bűnözés ?jövedelmének" húsz százalékát fordítja állami és önkormányzati hivatalnokok korrumpálására (Magyar Nemzet, 2000.08.14.). Ez is akkora összeg, amellyel sok esetben elérhető, hogy a számukra kedvező döntéseket hozzanak a hatóságok.

A Jones, Lange és LaSalle ingatlanszakértőinek véleménye szerint a 1999-ben 11%-kal csökkentek az irodák bérleti díjai. A bevásárlóközpontoknál is hasonlóak a tendenciák. Az üzletek bérleti díjai induláskor (1998-ban, illetve 1999-ben) havi 70 és 120 márka között voltak a Mammut I-ben és évi 430 dollár a West End City Centerben négyzetméterenként. Budapesten még egy banknak is szinte lehetetlen ekkora hasznot elérnie, miközben a bank a legjövedelmezőbb üzlet. Hogyan lesz képes egy kiskereskedő ilyen hatalmas nyereséget termelni?

Nyugaton a bevásárlóközpontok fejlesztői általában megtartják a létesítmény tulajdonjogát, és csak egyes egységeket adnak ki bérlőknek, hogy biztosítsák a megfelelő bérlőösszetételt, valamint azt az áru- és szolgáltatásválasztékot, amely az üzleti sikerhez szükséges. Budapesten néhány bevásárlóközpontban az egyes üzleteket eladták az üzlettulajdonosoknak. Ez nemcsak azt jelenti, hogy nincs szabályozva a bérlők összetétele, hanem azt is, hogy nem az eredeti beruházó kockáztat, ha a beruházás megbukik. Az üzlettulajdonosok pénzt kölcsönöznek a bankoktól, hogy kifizethessék a helyiség árát, és ha megbuknak, akkor nem tudják visszafizetni a kölcsönt. Amennyiben a bankok veszítenek, a magyar adófizetőkön a sor, hogy megfizessék a számlát.

Egyes bankszakemberek szerint ennek leginkább az OTP és a Postabank van kitéve, de több más bank is érintett. Egyes bankok kevés tapasztalattal rendelkeznek az üzleti ingatlanok kockázatának megítélésében, mivel ezeknek a fejlesztése viszonylag új jelenség Magyarországon.

Budapesten több bevásárlóközpontban a legtöbb új üzlethelyiséget a közeli (például a nagykörúti) boltok tulajdonosai vásárolják meg önvédelemből. Félve attól, hogy az új bevásárlóközpontok elhódítják tőlük a vásárlókat, hitelt vesznek fel a régi és az új boltjukra. Azt tervezik, hogy megvárják a forgalom alakulását, és aztán a kevésbé keresett boltot eladják. Máris sok leeresztett redőnyű bolt van a VII. és VIII. kerületben. Várható, hogy vagy a bevásárlóközpontok mennek tönkre, vagy a Nagykörút üzleteinek jó része lesz bedeszkázva, esetleg mindkettő. A boltok eladásának megkezdődésével a kereskedelmi ingatlanok árai valószínűleg zuhanni fognak. Amikor ez bekövetkezik, a bankkölcsönök fedezeti értéke szintén drasztikusan esni fog. Amennyiben sok ilyen üzlet megbukik — és ez elkerülhetetlenül be fog következni —, a bankok fedezeti értéke sokkal kevesebb lesz, mint a kintlévőségeik értéke. Sokan azt jósolják, hogy kiskereskedők ezrei fognak tönkremenni. A legjobbak újratárgyalják a bérleti díjakat. A nehéz helyzetbe került bankokat ismételten az adófizetőknek kell majd kisegíteni.

Az ingatlanépítési láz legújabb megnyilvánulása, hogy a város belső területein mindenfelé többszintes garázsokat kívánnak építeni a felszín alatt. Teljesen világos, hogy ennek mozgatórugója is főleg az ingatlanspekuláció hiszen a magyarországi jövedelmi viszonyok között nincs olyan kereslet a mélygarázsok iránt, ami a befektetett összeg megtérülését elfogadható időn belül biztosítaná. (Egy mélygarázs-férőhely létesítésének költsége a belvárosban egy átlagos új autó árával egyenlő.) Az önkormányzatokra pedig jellemző, hogy a mai napig nem vezettek be egységes parkolási rendszert a fővárosban, amelyek a tervezett, illetve már megépült mélygarázsok megfelelő kihasználtságának is alapfeltétele lenne. Ráadásul ezek a mélyparkolók részben parkok alá épülnek, illetve épülnének, ami nagy fák kivágásával is jár. Emiatt az érintett lakosság gyakran hevesen tiltakozik a növekvő helyi levegőszennyezés és a parkok nyugalmának megzavarása ellen.

Az iparág bennfentesei szerint a spekulációs ingatlanőrület hátterében részben egyes ingatlanfejlesztő cégek pénzmosása áll. Ezt támasztja alá a Nemzetbiztonsági Hivatal Évkönyve (1999) is: ?A szervezett bűnözői csoportok magyarországi működésében olyan új irányok erősödése is várható, mint a szerzői jogok megsértése, az ingatlanspekuláció, a műkincs-kereskedelem, a környezetkárosítás és a szervkereskedelem. ... A pénzmosási törekvések erősödését jelzi a Magyarországon bejegyzett off shore cégek rohamos növekedése. Az esetenként postafiók-cégeknek is nevezett vállalkozások — amellett, hogy valódi tulajdonosaik számára adókikerülési technikákat jelentenek — alkalmasak arra, hogy egy pénzmosási lánc tagjaként bűncselekményekből származó pénzek eredetének leplezésére szolgáljanak. A készpénzt téglára és malterra költve az illegálisan megkeresett pénzt törvényes tőkévé lehet alakítani. Az ilyen befektetők nem igazán törődnek azzal, hogy mennyire nyereséges vagy jól vezetett a vagyonuk, mivel a legnagyobb hasznuk a pénzmosásból származik. Az Európai Unióban a törvény tiltja a névtelen bankbetéteket. Magyarországon nem létezik ilyen szabály, ami a pénzmosásra történő nyílt felhívásként is értékelhető.

A nagy bevásárlóközpontok számának gyors növekedését ösztönzi az is, hogy a fentebb ismertetetteken kívül még számos egyéb költséget sem kell az építtetőiknek, illetve üzemeltetőiknek megfizetniük. Ezek a költségek a következők:

· Hazai és külföldi felmérések egyaránt azt mutatják, hogy a nagy bevásárlóközpontok jelentős újabb gépjármű-forgalmat gerjesztenek. Így többletköltségek keletkeznek a megnövekedett környezetszennyezés, forgalmi dugók, balesetek, útfenntartási munkák stb. következtében.

· A bevásárlóközpontok környékén gyakran csökken a lakások értéke, viszont az itt lakóknak ritkán sikerül kártérítést kapniuk. (Például a Budaörsön épülő bevásárlóközpont esetében csak néhány lakónak sikerült ezt elérnie rendkívüli erőfeszítések árán, a Levegő Munkacsoport hathatós segítségével.)

· A bevásárlóközpontok általában csökkentik a munkahelyek számát. (Bécsi adatok szerint minden munkahely, amely a városszéli bevásárlóközpontban jön létre, két munkahelyet szüntet meg a városközpontban.) Emiatt csökken az államháztartás bevétele (kieső személyi jövedelemadó, társadalombiztosítási járulék stb.) és növekszenek a kiadásai (segélyek, a munkanélküliségből adódó szociális, közbiztonsági és egyéb problémák miatti kiadások stb.).

· A vásárlóerő elszívása miatt lepusztulnak a város belső területei, visszavonul a kiskereskedelem és az egyéb helyi vállalkozások jelentős része. Megváltozik a város szerkezete, romlanak az emberi kapcsolatok. A tömegáruk kiszorítják a helyi különlegességeket. Mindennek a költségei hatalmasak, bár esetenként nehezen számszerűsíthetők. Az azonban egyértelmű, hogy az így keletkező nemzeti vagyonvesztés jóval nagyobb, mint amennyi új nemzeti vagyon jön létre a bevásárlóközpontok megépítésével.

· A bevásárlóközpontok gyakran zöldterületen épülnek anélkül, hogy az így elpusztított növényzet valós értékét figyelembe vennék, és azt megfizetnék. Nem fizetnek amiatt sem, ha csökken a táj esztétikai értéke.

· Hazai sajátosság, hogy a beruházók jelenleg jóval olcsóbban — sokszor tizedakkora áron — jutnak hozzá a földterülethez, mint Nyugat-Európában, ugyanis itthon még nem alakultak ki a reális földárak.

· Az állam és az érintett önkormányzatok gyakran ingyen építik ki a bevásárlóközpontok üzemeltetéshez szükséges infrastruktúra jelentős részét. (Így például a Dél-Buda térségében az elmúlt években épült új utak is részben a bevásárlóközpontok érdekeit szolgálják. Az is egyértelműnek tűnik, hogy az M0-s autóútnak az M3-as autópálya és régi 2-es út között állami beruházásban, 22 milliárd forintért megépült 7 kilométeres szakasza is elsősorban az ide települő bevásárlóközpontokat kívánja kiszolgálni.)

Az eddig leírtakból nyilvánvaló, hogy a bevásárlóközpontok csak hatalmas közvetlen és közvetett állami, illetve önkormányzati támogatással tudnak megépülni és fennmaradni. Ez a gyakorlat viszont szöges ellentétben áll a piacgazdaság elveivel is, továbbá táptalajt teremt korrupció még nagyobb elterjedésének, valamint ösztönzi a környezetszennyezés fokozását és a közvagyon elherdálását.

Budapest és környéke új bevásárlóközpontjainak többsége a külterületeken helyezkedik el, ahol a föld olcsó, az önkormányzat bőkezű adóelengedést ajánl és a területrendezési előírások lazák. A legtöbbet a magasabb jövedelmű budai térségbe telepítették. A legnagyobb csoport az M0-s körgyűrű és a Nyugati kapuként is ismert M1/M7-es autópálya közös szakaszának csomópontja közelében helyezkedik el, a jómódú Budaörs térségében. Más csoportok Észak-Buda térségében vannak, közel az M0-s és a 11-es főút tervezett metszéspontjához. Ezek a fejlesztések igen erősen függenek az autóközlekedéstől.

Léptéktelenségüknél fogva még azok a bevásárlóközpontok is, melyek olyan jó tömegközlekedésű helyeken fekszenek, mint például a Moszkva tér vagy a Nagykörút (Mammut I, West End City Center, valamint a tervezett East End City Center és Mammut II), aláaknázzák a város szerves fejlődését és az életminőséget. A kereskedelem koncentrációja megfojtja a kis boltokat, arra szorítva a helyi lakosokat, hogy jóval messzebbre kelljen menniük a napi bevásárlás érdekében is. Sok ritkábban lakott pesti peremkerület lakosainak viszont továbbra sem javulnak a bevásárlási lehetőségei. A bevásárlóközpontok parkolóhelyek százaival épülnek a vonatkozó, differenciálásra lehetőséget nem biztosító építési előírásoknak megfelelően. Már az előzetes becslések (VÁTI, 1996) is évi másfél milliós többlet gépkocsi-utazást jósoltak Budapesten a bevásárlóközpontok hatásaként. A tapasztalatok szerint is a vásárlások nagy részét gépjárművel végzik. Nem mellékes az sem, hogy nemcsak a külső, ún. zöldmezős beruházások, de a városközponthoz közelebb eső létesítmények is a még fennmaradt kevés zöldterületen (vagy potenciális zöldfelületen) épülnek, noha a belső kerületekben igen nagy a hiány üres telkekből, sportlétesítményekből, játszóterekből és zöldterületekből. Ez az egyik fő indoka annak, hogy a gyermekes családok elköltöznek a főváros környékére.

Az üzleti tevékenységek meghatározott csomópontokba gyűjtése a tulajdonok értékét sajátos módon befolyásolja. Ami jótétemény a komoly politikai befolyással rendelkező nagybefektetőknek, veszteség a lakás- és kisbolt-tulajdonosoknak. Ez a gazdasági és politikai erőfölénnyel való durva visszaélés növekvő feszültséget okoz a lakosságban, amely a kerületek jellegétől függően egyelőre tüntetésekben, lakosságcserében illetve a helyi lakosoknak a közélettől való egyre nagyobb mértékű elfordulásában, apátiában mutatkozik meg.

A városok terjeszkedésének folyamatát és az ezzel járó rendkívül kedvezőtlen hatásokat felerősíti a féloldalas lakástámogatási rendszer, ami közvetve fokozza a városokból kitelepülést, a személygépkocsiktól való függést, és finanszírozhatatlanná teszi a kor követelményeinek megfelelő infrastruktúrát. A nyugat-európai lakáspolitikától gyökeresen eltérő hazai gyakorlat rontja az ország versenyképességét is, és tovább mélyíti a szakadékot a rendszerváltás nyertesei és az ország lakosságának nagyobb részét kitevő vesztesek között.

A mai lakástámogatási rendszer nem segít a lakáshelyzetükkel elégedetlenek túlnyomó többségén. A nagyvárosi lakástulajdonosok jelentős számban a rendszerváltás előtt kezdődött tömeges privatizáció eredményeként jutottak saját ingatlanhoz. A lakásprivatizációt villámgyorsan és több szempontból is átgondolatlanul hajtották végre. Ennek eredményeképp előbb a nagy értékű lakásokhoz, majd később a kevésbé jókhoz mélyen a piaci ár alatt jutottak a korábbi bérlők. A bevételek alig haladták meg a privatizációhoz kapcsolódó kiadásokat, így az önkormányzatok kevés olyan forráshoz jutottak, amivel támogatni tudnák a családok otthonszerzését vagy a még megmaradt önkormányzati bérlakás-állomány felújítását.

Előnytelenül zajlott a privatizáció a társasházak szemszögéből is. Eredetileg a házak jó karban tartásához jelentős mértékben hozzájárultak a földszinti üzletek és egyéb nem lakás célú helyiségek bérleti díjai. Ez mérsékelte a lakhatás költségeit is. A privatizáció során azonban az önkormányzat rendszerint nem adta a társasházak közös tulajdonába a tetőteret, a földszinti nem lakás célú helyiségeket, hanem igyekezett azok értékesítésével is a saját egyszeri bevételeit növelni, hiába tiltakoztak a szakemberek és a kerületek lakói. A folyamat mára majdnem lecsengett. Az utolsó vagyonmorzsák felélése tart.

Nagy nyomás nehezedik a budapesti (különösen a budai és észak-pesti) peremkerületek és a környéki települések önkormányzataira, mert a rendszerváltást követő, sebtében keresztülvert privatizáció során sokan jutottak földterületekhez, amelyeket most, mint lakóterületeket szeretnének értékesíteni. Ez a tulajdonosoknak hatalmas egyszeri bevételt jelent, ugyanakkor a nemzetgazdaság egészére nézve óriási tehertétel. A telkekhez az infrastruktúra kiépítése rendkívül drága, alacsony hatékonyságú, és ugyanakkor más területeken romlik az infrastruktúra kihasználása, csökkennek a karbantartási és fejlesztési források.

Budapest IX. kerülete nem adta el egyenként az ingatlanokat, és ezzel megmaradt a lehetősége arra, hogy nagy területen példaértékű városrehabilitációt, szanálást hajtson végre, és nagyobb mennyiségű, vegyes finanszírozású lakást építsen. Ennek csak egyik, noha meghatározó oka volt a már a rendszerváltás előtt francia közreműködéssel kidolgozott városrehabilitációs koncepció és az, hogy ennek megvolt az intézményi háttere is. Hasonló utat kellett volna a többi kerületnek is követni, ehelyett azonban felelőtlen politikai döntések születtek. A kerületekben — a szakértők figyelmeztetései ellenére — még mindig folytatódik a maradék ingatlanoktól való szabadulás gyakorlata. Spekulációs céllal egyre több külföldi magánszemély és vállalat vásárol ingatlant Budapesten a lepusztuló városrészekben is. Ennek nem is az árfelhajtó ereje döntő, hanem az, hogy megnehezíti egy átgondolt rehabilitáció vagy egy gazdaságosan működtethető városi lakáshálózat kialakítását. A vagyonfelélő, a pillanatnyi politikai érdekektől vezérelt gyakorlat általában jellemző a kerületi önkormányzatokra, politikai pártállástól függetlenül.

Míg Berlinben a bérlakások aránya több mint 90%, és más nyugat-európai nagyvárosokban is 80-90% körül van, addig Budapesten éppen fordított az arány. Az önkormányzatoknak alig maradt szociális lakása, és a rendszerváltás óta nem épültek gyakorlatilag bérlakások.

Először törvényileg is tiltott, majd politikailag elfogadhatatlan volt kilakoltatni azokat a családokat, akik a rohamosan növekvő lakhatási költségeket vagy lakáshiteleket nem tudták fizetni. 1997 óta megkönnyítették a lakáshitelüket nemfizetők kilakoltatását. A szociális bérlakások hiánya miatt azonban a probléma továbbra sem megoldott.

A kétszámjegyű infláció mellett a bankok vonakodtak pénzt kölcsönadni akár építésre, akár felújításra. Az ingatlanhitel kamatai hosszú évekig a hivatalos infláció több mint kétszeresén álltak. Ezért a legtöbben a bankrendszer mindenfajta részvétele nélkül finanszírozták a lakásépítésüket. A helyzet azonban gyorsan változik. Majdnem minden magánbank tervezi a lakossági lakáshitelezést. Mind a nagyobb lakáshitelezési tapasztalatokkal rendelkező külföldi bankok befolyása, mind az infláció csökkenése valószínűsítik, hogy a következő két évben aktívabb szerepet vállalnak a lakásfinanszírozásban.

A kialakuló hitelezésre alapozva a kormányzat 1999-ben meghirdette új lakáspolitikáját, amivel azonban egyelőre a gazdag családok, egyes építőipari vállalkozók és a bankok járnak jól. E lakáspolitika bevallottan nem szociális indíttatású, pusztán a lakásépítés élénkítése a célja. Kétféle támogatást kaphatnak a 35 évesnél fiatalabb párok, akik új otthont kívánnak venni vagy — szigorúbb feltételek mellett — a meglévőt bővíteni. Továbbra is egyszeri 200 ezer Ft-os vissza nem térítendő támogatás jár az egy gyermekes családoknak, 1,2 millió Ft a kettő, 2,2 millió a három gyermek után, majd e felett gyermekenként további 200 ezer Ft. (Ezek az összegek azonosak a korábbi években megállapítottal, jóllehet a lakásárak kb. 40—60%-kal emelkedtek ez idő alatt. Egy négyzetméter budapesti új lakás 200 ezer Ft-nál kezdődik, a nagyon magas fenntartási költségű, alacsonyabb presztízsű 15-20 éves külvárosi panellakások ára Budapesten kb. 100—110 ezer Ft négyzetméterenként.) Az ún. szociálpolitikai támogatáson felül csökkenő értékű kamattámogatás jár az egész futamidőre. Még ezekkel a támogatásokkal is a kezelési költségekkel megnövelt kamatok magasabbak az inflációnál, valamint a jövedelmek átlagos növekedésénél, és a szociálpolitikai támogatással együtt sem teszik lehetővé, hogy átlagos jövedelmi helyzetű fiatal családok otthonhoz jussanak. (A napilapokban nyilvánosságra hozott törlesztési összegek azt feltételezik, hogy a hitelt felvevő családok a jelenlegi magyar átlagjövedelem 3—4-szerese felett rendelkeznek.) Egyetlen előnye ennek a rendszernek, hogy a tőkemegtakarítások egy részét a lakásépítés irányába tereli. A családok hitelképességi kritériumait a programban részt vevő magánbankok a napi gyakorlatuknak megfelelően határozták meg. A propaganda hatására jelentkező több tízezer család közül szinte mindet visszautasították. (Ez nyilvánvalóvá tette, hogy sokan a feketén képződő jövedelmükből tervezték a hitelek visszafizetését, amit azonban a bank nem tudott figyelembe venni.)

A megfelelő banki szerepvállalás hiánya arra készteti a kevés tőkével rendelkezőket, hogy részletekben építsék fel otthonaikat. Vásárolnak egy olcsó telket a periférián, és fokozatosan építkeznek, ahogy a bevételeik megengedik. Ez az önsegélyező lakásépítés, amely hasonló a latin-amerikai nagyvárosokban kialakult helyzethez, eleve kizárja a területkímélő társasházi lakások építését, és kedvezőtlen az épületek minősége szempontjából is.

Néhány országban kormányzati támogatással új szemléletű pénzügyi konstrukciókat próbálnak ki az otthonteremtéshez. Autómentes lakóövezetek kialakításával kísérleteznek, igyekeznek a belső városrészeket a gyermekes családok számára vonzóvá tenni. A hitelrendszer ott a lakásmobilitást hivatott elősegíteni egyebek mellett azzal érvelve, hogy egy család többet tud megtakarítani, ha nem kell autóra költenie! A magyar (lakás)politika sajnos ezzel éppen ellentétes szemléletet tükröz. (Csak megemlítjük, hogy a vállalkozók és egyes munkavállalók gépkocsi-használatának jövedelemkiegészítés jellegű finanszírozási gyakorlata is a városi terjeszkedés egyik motorja.)

Azok a családok, amelyek meglévő lakást akarnak vásárolni vagy felújítani, továbbra is jelentéktelen állami segítségre számíthatnak. A felújítást több tényező is nehezíti: a magas kamatok, a jelenlegi társasházi törvény, az átlagkeresetektől aránytalanul magasabb építési árak, és az a kockázat, amit a lakosság számára szinte egyedül rendelkezésre álló, nagyrészt feketén dolgozó építőipari kisvállalatok többségének kritikán aluli munkamorálja jelent. A felújításhoz szükséges megfelelő banki finanszírozás és adókedvezmények hiánya miatt a városokban lakók többsége roskadozó többlakásos házakban él, ahol a környéken kevés a zöldterület. Az önkormányzatok a befektetők hatalmas nyomása alatt a sűrűn lakott területeken is nagy gépjármű-forgalmat vonzó épületekkel engedik beépíteni az utolsó négyzetmétereket, végleg elvágva a lehetőségét annak, hogy ott a gyermekes családok, idősek számára kívánatos zöldterületek alakulhassanak ki. A környezeti állapot romlása azonban nem kívánatos a már odatelepült befektetők, vállalkozások szempontjából sem. A túlépítés különösen indokolatlan, hiszen a belső kerületek lakossága folyamatosan csökken. A rendszerváltás óta 200 ezer fővel kevesebben laknak Budapesten (a vidékről és külföldről történt betelepedések ellenére), rontva az infrastruktúra működtetésének hatékonyságát. Ugyanezen időszak alatt — miközben az egész ország lakossága csaknem 300 ezer fővel csökkent — a fővárost övező Pest megye lakossága 68 ezer fővel nőtt.

A jobb módúak a legtöbb új házat a Budapest tüdejének és kirándulóterületeinek számító budai hegyekben vagy kicsit messzebb, északi vagy nyugati irányban építik, bár Pest peremén is vannak divatos új telepek. A kisebb települések 1951-ben Budapesthez történt csatolásával a főváros európai viszonylatban alacsony népsűrűségű településsé vált. Ez azt jelenti, hogy az infrastruktúra kiépítése, működtetése jóval többe kerül, mint a kompaktabb településeké.

Az önkormányzatok tulajdonában maradt kevés és ráadásul igen rossz állapotban levő szociális lakás szintén sok problémát vet fel. Források hiányában nem költenek a karbantartásukra, emiatt az önkormányzatok területén levő többi tulajdonostól sem követelik meg a minimális karbantartást sem. A szegényebb, kevésbé beilleszkedni képes lakosság száma nő a VII. és VIII. kerületben. Erősödik az etnikai és vagyoni szegregáció. Egyes helyeken az iskolás tanulók közel 50%-a roma származású. Hasonló erők, mint amilyenek az alacsony jövedelmű kisebbségeket a városok közepére szorították az USA-ban, az ingatlanpiaci profit növelése érdekében megjelennek Budapesten is.

Amíg nem vezet be a kormány egy szigorúbb településszerkezeti feltételekhez kötött és szélesebb körnek megoldást jelentő lakástámogatási rendszert, addig az autóközlekedéstől függő külvárosi lakosság számának további gyors növekedése, és az alacsony szintű infrastruktúra (egészségügy, oktatás, tömegközlekedés stb.) továbbélése, sőt további romlása valószínű.

Hollandia nagyobb városaiban a bérlakások aránya 80% felett van, a német átlag országosan 60% körüli. Ha ehhez hozzávesszük, hogy a magyar közüzemi díjak egyre jobban közelítik a nyugat-európai szintet, miközben a lakosság kétharmadának a jövedelme messze elmarad az ottani szinttől, nyilvánvalóvá válik, hogy a lakáskérdést csak a bérlakások számának jelentős növelésével (építésével és visszavásárlásával), valamint garantált, jövedelemtől függő lakhatási támogatással lehet megoldani.

A jövedelmek és az árak közötti aránytalanság akadályozza a mobilitást. Társadalmi és gazdasági szempontból is kívánatos lenne, hogy a háztartások a szükségleteiknek megfelelő nagyságú lakásokban, a szakképzett munkaerő és a munkahelyek egymás közelében legyenek. Számos nyugati tapasztalat bizonyítja, hogy nyugdíjasházakkal, költözési támogatásokkal (anyagi segítség és információs hálózatok) és megfelelő bérlakás-kínálattal lehet a lakásmobilitást elősegíteni. Egy ilyen lakáspolitika egyben a kívánatos tőkebeáramlásnak, a befektetők támogatásának, és a foglalkoztatás növelésének is hatékony eszköze.

Ennek a felismerését jelzi a Kormány legújabb bejelentése, hogy első lépésben 2000-ben 2 milliárd Ft-ot szán bérlakások építésére. Ezt a forrást az önkormányzatok rendelkezésére kívánják bocsátani, részben a helyi szociális lakásproblémák enyhítésére. A jelenlegi önkormányzati rendszerre jellemző, hogy egyes fővárosi kerületek villámgyorsan az utolsó még megmaradt lakóingatlanjaikat árverésen értékesítik.

Az ingatlanfejlesztések alakulását figyelve, tisztán láthatjuk, miért kerül sor számos, a jelenlegi helyzetben egyébként nehezen indokolható közlekedési beruházásra Magyarországon. A Fővárosi Önkormányzat például arra törekszik, hogy befejezze az M0-s körgyűrű északi részét az M3-as autópálya és a 10-es út között. (Ennek a szakasznak az első részlete az M3-as és a régi, Duna melletti 2-es út között 1999-ben készült el a környezetvédelmi szervezetek és a helyi lakosok erős tiltakozása ellenére, megszegve a Fővárosi Bíróság határozatát az építkezés leállításáról.) Ez az útszakasz haszontalan abból a szempontból is, hogy a kamionközlekedés elkerülje Budapest sűrűn lakott területeit. Az M0-s gyűrű keleti szakasza megépítésének sokkal több értelme lenne, mivel az összekötné az M3-ast az M0-s meglévő részével, és ezzel együtt az M5-ös, M1es és M7-es autópályákkal. Az M0-s utat eredetileg elsősorban arra szánták, és finanszírozzák máig is központi forrásokból, hogy Budapest mentesüljön az átmenő kamionforgalomtól. Ez azt feltételezné, hogy az építés szakaszolása is ennek a szolgálatában áll. Pesten azonban kisebbek a jövedelmek, ezért kevesebb bevásárlóközpont épül, és ennek megfelelően nem a keleti szakaszt szorgalmazzák, hanem az északi szakaszt, amely a Budapesttől északra elhelyezkedő, gomba módra szaporodó bevásárlóközpontokat szolgálná ki, illetve az újabban benépesült területek autós megközelítését javítaná. Nem kérdés, hogy az északi szakasz megépítése erősen növelné az ingatlanok egy részének az értékét Budán és Észak-Pesten, és támogatná az új bevásárlóközpontokat ezeken a területeken, de nem sok köze lenne sem a személyautó-, sem a kamionforgalom csillapításához. Az Európai Beruházási Bank (EIB) készségesen támogatta ennek a szakasznak az építését, ami világossá teszi, hogy az EIB kölcsönének kevés köze van a beígért EU-csatlakozáshoz, hanem inkább a sokszor a nyugat-európai cégek tulajdonában álló bevásárlóközpontok elterjedését segíti. (Mindez azt is bizonyítja, hogy az EIB keveset törődik azzal, hogy a hitelei társadalmi szempontból is értelmes, gazdaságilag ésszerű célt szolgáljanak — a hitelt a magyar állam amúgy is visszafizeti majd az adófizetők pénzéből.)

Összefoglalva: a fent leírtak világosan megmutatják, hogy a közlekedéspolitikát Magyarországon — különösen Budapesten és környékén — elsősorban a befolyásos ingatlan-befektetők határozzák meg, akik a közlekedési beruházásokat arra használják, hogy egyes városi területek értékesebbé váljanak más területek kárára.

Amerikában a laza banki szabályozás és a városi terjeszkedést anyagilag is támogató területfejlesztési politika következtében sok tisztességtelen ingatlanfejlesztő az adófizetők költségén gazdagodott meg, miközben az óriási területeket elfoglaló utak az amerikai táj elválaszthatatlan részeivé váltak. Manapság hasonló dráma folyik Magyarországon. Ha a megfelelő jogi és gazdasági szabályozás nem hűti le ezt a spekulációtól túlfűtött piacot, ha a felügyeleti hatóságok nem tartatják be — szigorúan és következetesen — a bankokkal a hitelezéssel kapcsolatos korlátozásokat és nem szankcionálják kellő eréllyel a kihágásokat, továbbá ha a kormány lakáspolitikája nem a szociális feszültségek csökkentését és a munkaerő megfelelő mobilitását szolgálja, akkor rendkívül megnő a bankrendszer kockázata, súlyos többletterhek nehezednek az egész nemzetgazdaságra, és — nem utolsósorban — a magyar tájat és a települések harmonikus fejlődését is szétrombolják hosszú évtizedekre.

A fent vázolt káros folyamatok megállítása, illetve visszafordítása érdekében az alábbi javaslatokat tesszük:

1. Érvényt kell szerezni az okozó fizessen elvnek. Ez elsősorban a zöld államháztartási reform megvalósítását jelentené. Erre vonatkozóan a Levegő Munkacsoport részletes koncepciót és konkrét javaslatokat dolgozott ki. Ebben a vonatkozásban különösen fontosnak tartjuk a földvédelmi járulék jelentős emelését, valamint és kiterjesztését a belterületi zöldfelületekre is, továbbá a közlekedés külső költségeinek mielőbbi beépítését az árakba.

2. Új lakáspolitikára van szükség, amely a lakásmobilitást, a szociális bérlakások hálózatának kialakítását és a meglévő lakásállomány felújítását ösztönzi. Az Európai Unió gyakorlatának megfelelően állampolgári jogon biztosítsuk az alacsonyabb jövedelmű gyermekes családoknak és nyugdíjasoknak a szociális bérlakásokat. A lakásállomány felújítását elsősorban áfa-ellentételezéssel, szja-kedvezményekkel, jelzálogon alapuló és egyéb kedvező feltételű hitelnyújtással, valamint közvetlen költségvetési támogatásokkal, tanácsadással és az építőipari háttér rendezésével látjuk megoldhatónak. A lakásépítés forrásait nyugdíj- illetve egyéb kisbefektetői alapok bevonásával kellene bővíteni. Az építési költségek és átlagjövedelmek közötti aránytalanságokat és a feketemunkát non-profit építőipari vállalkozások létrehozásának támogatásával, különféle adókedvezményekkel és a megfelelő jogszabályi háttér kidolgozásával lehetne csökkenteni.

3. Azonnal meg kell állítani az önkormányzatok vagyonfelélését, a még meglévő ingatlanok elkótyavetyélését. (Ingatlanvagyonuk csökkenése ugyanis jelentősen behatárolja az önkormányzatok mozgásterét.)

4. A jelenleginél sokkal nagyobb mértékben kell megjelenniük az építési szabályozásban és az engedélyezési eljárásokban a környezetvédelmi szempontoknak, a zöldterületi mutatóknak és az egészségügyi határértékekre vonatkozó előírásoknak. Ennek megvalósítása alapvető fontosságú ahhoz, hogy megállítsuk a kimenekülést a városokból és javítsuk nemzetközi versenyképességünket. Felül kell vizsgálni az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet (OTÉK), valamint a Fővárosi Közgyűlésnek a Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzatról szóló 47/1998. (X. 15.) rendelet (BVKSZ) és az önkormányzati törvénycsomag előírásait. Szigorú intézkedéseket kell hozni a már meglévő zöldterületek megóvása érdekében.

5. Az érdekütközések elkerülésére el kell választani az építési szabályozásért és az építési engedélyek kiadásáért felelős szinteket egymástól, valamint az ingatlanok tulajdonjogával rendelkező szinttől. (Ezzel kapcsolatban ld. még a Magyar Mérnöki Kamara 1966-ban elfogadott, majd a Mérnök Újság 2000. áprilisi számában ismételten közzétett állásfoglalását.)

6. A 68/1996. számú Országgyűlési határozat 3.h) pontjának (?a lakott területek belső, sűrűn lakott övezeteiben ... a személygépkocsi-forgalmat az illetékes hatóságok jelentős mértékben korlátozzák") is megfelelően vissza kell szorítani a személyautó-forgalmat a városi területeken. Ezen belül fontos olyan intézkedések meghozatala, amelyek révén a városokba bevezető utakon számottevően javulna a tömegközlekedés/személygépkocsi-közlekedés arány. Ugyancsak alapvető szempont legyen, hogy ahol a meglévő épületállományhoz tartozó gépjárművek parkolása nem megoldott, ott ne lehessen további gépkocsi-forgalmat vonzó ingatlanfejlesztéseket végrehajtani.

7. Meg kell szigorítani a nagy bevásárlóközpontokra és egyéb, jelentős gépjármű-forgalmat vonzó létesítményekre vonatkozó építési, kereskedelmi és környezetvédelmi előírásokat, és ezeket szigorúan be is kell tartatni. (A formális büntetések jelenlegi gyakorlata is hozzájárul a rendpárti, sokszor szélsőséges vélemények erősödéséhez Magyarországon. Szükség esetén komoly büntetés terhe mellett, végső esetben akár az ingatlan elkobzásával is el kell rettenteni a befektetőket a jogszabályok semmibevételétől.) A nagy bevásárlóközpontok létesítésének engedélyezéséhez legyen szükséges az érintett területen működő kereskedelmi és iparkamara egyetértése.

8. Az üzleti célú új ingatlan-beruházások esetén ne lehessen adni semmiféle egyedi jellegű állami vagy önkormányzati támogatást, illetve adókedvezményt. Kizárólag a normatív támogatások fogadhatók el, és ezek közül is csak olyanok, amelyeknek társadalmi és nemzetgazdasági indokoltságát megfelelő hatásvizsgálatokkal alátámasztottak.

9. Az Európai Unió előírásainak megfelelően Magyarországon meg kell szüntetni a névtelen bankszámlákat, ilyen módon is megnehezítve a pénzmosásokat. Ha valaki alaposan gyanúsítható azzal, hogy törvénytelen módon jutott jelentős összegekhez, akkor attól azonnal kobozzák el a pénzt, és csak úgy kaphassa vissza, ha bebizonyítja, hogy törvényes úton jutott hozzá. Tehát a bizonyítás ne a hatóság feladata legyen. (Egy ilyen jogszabály-módosítás nem ütközne az EU előírásaiba, hiszen ez Belgiumban is így van.)

10. A bankok szabályozását meg kell szigorítani oly módon is, hogy az ingatlanbefektetők hosszú távon pénzügyileg érdekeltek maradjanak a fejlesztéseikben, valamint hogy a bankok és az ingatlanbefektetők tulajdonosi struktúrái ne fonódhassanak össze.

11. Nyilvánosságra kell hozni, hogy mely bankok, milyen ingatlanfejlesztésekben érdekeltek, valamint a hitelösszegek nagyságát is. (Ezek az információk elvben már ma is többnyire nyilvánosak, hiszen a tulajdoni lapon a jelzálogot elvben bejegyzik. A gyakorlatban azonban ezekhez az adatokhoz a kívülállók csak igen nehezen vagy egyáltalán nem férhetnek hozzá.)

12. A bankokat is felelősségre lehessen vonni abban az esetben, ha környezet- vagy természetkárosító tevékenységhez nyújtanak kölcsönt. (A vonatkozó jogszabály-módosítási javaslatokat a Levegő Munkacsoport már szövegszerűen kidolgozta.)

13. Erősíteni kell a pénzügyi szervezetek állami felügyeletét. Elfogadhatatlan, hogy akkor kerüljenek nyilvánosságra korrupciógyanús, törvényellenes, illetve gazdaságilag nyilvánvalóan ésszerűtlen ügyletek, amikor már nem hárítható el a több milliárd forintot (esetleg tíz- vagy százmilliárdokat) kitevő veszteség.

14. A bankok vezetőit szigorúan vonják felelősségre, amennyiben megsértik a jogszabályokat, illetve amennyiben az általuk vezetett bank komoly veszteséget szenved el. Ha ilyen eset bekövetkezik, az érintett vezetők soha többé ne dolgozhassanak pénzintézetnél, valamint komoly anyagi felelősséggel járó vezető beosztásban. A bankok vezető beosztású munkatársai és közeli hozzátartozói minden évben készítsenek vagyonnyilatkozatot, és azok valóságtartalmát az APEH szigorúan ellenőrizze.

15. A korrupció elleni fellépés hatékonyságát minden téren javítani kell. Ez részben jogszabályi változtatásokat követel, részben az ezzel foglalkozó intézmények erősítését. Így például az önkormányzati képviselőket és a köztisztviselőket kötelezni kellene arra, hogy minden évben tegyenek vagyonnyilatkozatot. A hivatalos szervek jogellenes döntéseit egyúttal korrupciós ügyekként is kellene kezelni attól függetlenül, hogy konkrétan bizonyítható-e a korrupció ténye. A korrupció és egyéb törvénytelenségek elleni küzdelemre létrehozott szervezetek (így például a környezetvédelmi felügyelőségek) anyagi helyzetét és érdekeltségét egyaránt javítani kell.