Az elmúlt négy évben Közép-Európában hihetetlen ingatlanpiaci növekedés volt tapasztalható. Ezzel összefüggésben ugrásszerűen megnőtt az ingatlanfejlesztéshez nyújtott hitelek mennyisége is. A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy ez a jelenség nem magyarázható kizárólag a gazdaság erősödésével. A térség adottságai több fontos vonatkozásban az 1997-es pénzügyi válság előtti délkelet-ázsiai helyzethez hasonlítanak. A Nemzetközi Települési Bank (Bank of International Settlements) szerint, ha a bankok ingatlanfejlesztésekhez adott hitelei egymást követő három évben több mint 20%-kal nőnek, az a közelgő pénzügyi válság biztos jele. Ez a mutató Magyarországon, Lengyelországban és Csehországban ennél a mértéknél jóval magasabb. A magyarországi ingatlanfejlesztésbe befektetett külföldi tulajdonú jegyzett tőke (ezen a téren feltehetően leginkább kölcsönök) 1995-ban 80,5 milliárd forintot tett ki, 1996-ban 113,6 milliárdot, 1997-ben 177,2 milliárdot, 1998-ban 263,5 milliárdot, 1999-ben pedig már 1060 milliárd forintra nőtt! Tehát 1998-ról 1999-re a növekedés 796,9 milliárd forint volt. Megjegyezzük, hogy ugyanebben az időszakban a külföldi jegyzett tőke 556,7 milliárd forinttal nőtt a kereskedelemben (nagyrészt a bevásárlóközpontokkal összefüggésben), viszont mindössze csupán 27,3 milliárd forinttal a feldolgozóiparban (amely a magyar export több mint 90 százalékát adja)!

Sajnos jelenleg a közép-európai bankfelügyeletek nem jutnak elegendő adathoz, hogy megbecsülhessék egy ingatlanpiaci válság kockázatának mértékét, így igen nehéz bármilyen előrejelzést tenni.

A térségbeli nagy bevásárlóközpontok számának robbanásszerű elterjedésén, valamint a lakáscélú jelzáloghitelezésnek a legutóbbi időben végbement szintén hatalmas növekedésén túlmenően számos további ok van arra, hogy joggal feltételezzük: Közép-Európa a pénzügyileg rendkívül káros hatású ingatlanspekuláció lehetséges színtere. Ennek viszont nem sok köze van a fenntartható gazdasági növekedéshez. Először is, a banki összeolvadások és felvásárlások drámaian nagy száma miatt a létrejövő szervezetek a hitelezési piacból egyre nagyobb hányadot próbálnak megkaparintani az egész térségben. Másodszor, a nagy kereskedőcégek összeolvadása és felvásárlásainak nagy száma miatt a létrejövő cégek nagy nyomást gyakorolnak a cégvezetőkre, hogy egyre több kereskedelmi egységet létesítsenek annak érdekében, hogy új piacokat szerezzenek és hosszabb távon növeljék a piaci részesedésüket, még akkor is, ha rövid távon ezek a beruházások veszteségesnek bizonyulnak. Harmadszor, az ingatlanfejlesztők mielőbb szeretnék felépíteni létesítményeiket, még mielőtt a szigorúbb, nyugat-európainak megfelelő szabályozásokat bevezetnék a közép-európai országokban is.

A közelmúltban sok közép-európai bankot nyugati bankok vettek meg, ami talán segít a máris nagyon meggyengült közép-európai pénzügyi rendszer javításában. Ezen bankok azonban végső soron még mindig nemzeti hatáskör alatt vannak, és egy esetleges összeomlás aránytalanul nagy mértékben sújtaná a közép-európai adófizetőket.

Az új ingatlanok számának drámai növekedése nemcsak az új létesítmények jövedelmezőségét, hanem a már meglévők értékét is csökkenti. Ezért nemcsak az ingatlanhitelek vannak veszélyben, hanem azok a céges kölcsönök is, melyek a meglévő ingatlanokat használták fel fedezetképpen. Ezek a hatások pedig lavinaként göröghetnek.

Míg az átmeneti gazdaságú országok különleges helyzete rendkívül megnehezíti annak értékelését, hogy az említett fejlemények milyen mértékű kockázatot jelentenek a pénzügyi rendszer összeomlására rövid vagy középtávon, elegendő bizonyíték áll rendelkezésre ahhoz, hogy arra figyelmeztessük ezen nemzetek kormányait és bankfelügyeleteit, valamint a különböző érdekcsoportokat, hogy alaposan vizsgálják meg a kérdést és fontolják meg, melyek azok az intézkedések, amelyek csökkenthetik a lehetséges kockázatot.

A közelmúlt ázsiai pénzügyi válsága megismétlődhet Közép-Európában. Kipukkanhat az ingatlanspekulációs buborék, és az ingatlanok értéke rohamosan eshet. Mivel a nemzetközi befektetők elmenekülnek a piacról, a valutaspekulánsok fejvesztve eladják a helyi pénzt, ezzel elindítva annak gyors elértéktelenedését. Sok cég egyre nehezebben tudja kifizetni a bérleti díjat, illetve hiteleit külföldi valutában, mivel az ő üzleteik helyi pénznemben jövedelmeznek. A hitelek így nem kerülnek visszafizetésre. A bankok pedig, miután megkapják a fedezetül szolgáló ingatlanokat, azt látják majd, hogy azoknak az értéke sokkal kisebb, mint ahogy azt korábban becsülték. Ezután a gazdasági növekedés megáll, és a már korábban is rendkívül törékeny közép-európai bankrendszert ismételten a már egyébként is többszörösen terhelt adófizetőknek kell megsegíteniük. Lehetséges, hogy ez a baljós előrejelzés tévesnek bizonyul, ugyanakkor igen sok figyelmeztető jel utal arra, hogy a kormányoknak és az Európai Uniónak azonnali intézkedéseket kellene tennie egy ilyen válság elkerülése érdekében.

Az Európai Unió bankfelügyeleti szervei is aggódnak az említett fejlemények miatt, azonban túlságosan elfoglalják őket az egységes európai pénznem bevezetésének és a pénzpiacok egyesítésének bonyodalmai. A közép-európai pénzügyi és kereskedelmi piac ugyanakkor túlságosan kis falat a nemzetközi bankok és kereskedők számára. Lehet, hogy pénzt vesztenek az itteni befektetéseiken, ugyanakkor azonban a belföldi versenytársaik is veszítenek, ami hosszú távon valószínűleg jó stratégia az óriási túlerőben lévő nemzetközi tőke számára. Ezért a helyi gazdasági szereplőknek erőteljes lépéseket kellene tenniük saját maguk megvédésére annak érdekében, hogy elkerüljék egy spekulációs buborék kialakulását, mely végső soron tönkretenné a hazai vállalkozásokat, és így megnyitná az utat a külföldi tőke akadálytalan beáramlása előtt.

A környezetvédő szervezetek is egyre többet foglalkoznak ezzel a kérdéssel, mivel az eddigi tapasztalatok azt mutatták, hogy a hibás ingatlanhitelezés miatt bajba került bankokat általában az adófizetők pénzéből mentik meg, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy közpénzekkel támogatják a települések terjeszkedését. Ez utóbbi folyamat pedig közlekedési igények drámai növekedésével jár, annak minden környezetszennyező vonatkozásával együtt, gyors ütemben pusztítja a még megmaradt zöldterületeket, továbbá hozzájárul a belső városrészek leromlásához.

A közép- és kelet-európai kormányok az elmúlt években jelentősen előreléptek a pénzügyi intézmények szabályozása és felügyelete terén. Azonban ezeket a szabályokat elsősorban az iparilag fejlett országoktól vették át, ami a legtöbb szakértő szerint nem elegendő arra, hogy megóvja a bankokat a térségben, ahol a gazdaság fejlettsége jóval alacsonyabb, és még nem szilárdultak meg eléggé a piacgazdaság intézményei és gyakorlata. Ezért a tanulmány a következő lépések megtételét javasolja a térség kormányainak:

1. A jelenlegi tőkemegfelelési mutatót 8%-ról 10%-ra célszerű emelni.

A banki tőke kockázat-súlyozott tőkemegfelelési mutatója az EU-ban 8%. Sok szakértő ezt a 8%-ot, mely elég az érett kapitalista gazdaságokban, nem tartja elégségesnek az ingatagabb közép-európai gazdaságok esetében. Az EU szintje nem elégséges Közép-Európában, mivel a banki szabályozás nagyon gyenge, a bankok közötti információs rendszer a csődbejutott cégekről még nem teljesen megoldott, a szavatossági előírások nem eléggé tisztázottak, a céges tulajdon és az ingatlantulajdon nem átlátható. Továbbá a magánbankrendszernek nincs tapasztalata abban, hogy egy ingatlanpiaci visszaesést hogyan kell túlélni, és így a bankfelügyeleteknek sincs igazi elképzelésük arra nézve, hogy milyen intézkedések szükségesek a pénzügyi válság elkerülése érdekében. Az a tény, hogy az átlagos bérleti szerződést sokkal rövidebb időre kötik Közép-Európában, mint Nyugaton, és hogy a bérletet a bérlő egyoldalúan felmondhatja 6 hónapos felmondási idővel, szintén aggodalomra adhat okot.

2. Még egy ideig fenn kellene tartani a 100%-os kockázati súlyt a kereskedelmi ingatlanokra és a lakáscélú jelzáloghitelezésre.

Nemrég az Európai Unió 100%-ról 50%-ra csökkentette a kereskedelmi ingatlanok hitelezésének kockázati súlyát, és már hosszú ideje 50%-on tartotta a lakáscélú jelzáloghitelezését. A konzervatívabb bankrendszerekkel rendelkező országokban (Nagy-Britannia, Hollandia, Spanyolország) megtartották a 100%-os kockázati súlyt. Közép-Európában viták folynak arról, hogy követve a nyugat-európai országok példáját, az otthonokra felvett jelzáloghitelek kockázati súlyát 50%-ra csökkentsék. Bár megszüntették azokat a törvényi akadályokat, amelyek korábban nem tették lehetővé, hogy a bankok visszavegyék azokat az ingatlanokat, ahol nem tudják a hiteleket visszafizetni, de a politikai akadályok megmaradtak, ami még mindig nehézzé vagy lehetetlenné teszi a tulajdonátvételt. Ha ezt az akadályt sikerül leküzdeni, akkor meg lehet fontolni a kockázati súly csökkentését 60—80%-ra. A kereskedelmi ingatlanok esetében azonban célszerű továbbra is megtartani a 100%-os mértéket, mivel a hitelek visszafizetési ideje Közép-Európában igen rövid és a hitelek aránya igen magas.

3. Közép-Európának alkalmaznia kellene az EU magas kockázatvállalásról szóló irányelvét, mely előírja, hogy egy bank egy beruházásra a teljes tőkéjének legfeljebb 10%-át kölcsönözheti ki.

Lengyelországban és más közép-európai országokban ez a határ a bank alaptőkéjének 25%-a. Ez különösképpen ijesztő, mivel a nagy kihelyezett tőkét gyakran nehéz követni, tekintve, hogy a céges tulajdon nem áttekinthető.

4. A hitel/érték arányt a kormányoknak 60%-ban kellene korlátozni az új kereskedelmi ingatlanfejlesztéseknél.

Jelenleg a legtöbb közép-európai országban ez az arány 70—80% között van. Az Urban Institute ajánlása szerint ezt kellene csökkenteni 60%-ra.

5. Az összes új kereskedelmi célú ingatlanra nyújtott hitelt a bank összes kölcsön-portfoliójának 20%-ára kellene csökkenteni.

Az ingatlan kettős szerepet játszik: egyrészt a cég tevékenységének egyik feltétele, másrészt fedezetet jelent a banki kölcsönökre, ezért az összes banknak az áll érdekében, hogy elkerüljék a fedezetül kínált ingatlanok értékcsökkenését. Így tehát az új létesítményeknek nyújtott összes hitelezés korlátozása előnyös intézkedésnek tűnik. Ezt a módszert az Egyesült Államokban és Kanadában is alkalmazzák.

6. Meg kell vizsgálni a bankközi hitelezés korlátozásának lehetőségét.

Egyes országokban korlátozzák a bankok egymás közötti hitelezését. Ha egy bank összeomlik, akkor a betétbiztosítási alap megvédi a betéteseket, de nem nyújt segítséget a többi banknak. Ha egy bank összeomlik, annál inkább sodorja veszélybe a többi bankot, minél nagyobb mértékben adósodott el nekik.

7. A fent említettek, valamint a szigorúbb és hatékonyabb banki felügyelet az EU-ba való belépés egyik alapfeltételének kell lennie. Ennek megfelelően az EU és a magyar kormány egyaránt kiemelt figyelmet fordítson erre a kérdésre.

Szakértők állítása szerint a közép- és kelet-európai bankfelügyeletek a következő változtatásokra szorulnak:

a) A központi bankok hozzanak létre egy különleges testületet, mely kizárólag az ingatlanfejlesztésekre kiadott kölcsönöket ellenőrzi.

b) Egyértelmű szavatossági szabályokat kell létrehozni.

c) A bankfelügyeletek felé történő jelentések szabályait tisztázni kell a nem egyértelmű adatok elkerülésére.

d) A bankfelügyelet külön gyűjtse össze a kereskedelmi, valamint lakáscélú ingatlanhitelekről szóló információkat, csakúgy, mint az új létesítményekre nyújtott, illetve a már meglévő létesítményekre vásárlására nyújtott hitelekre vonatkozó információt.

e) A bankfelügyelet részére jelenteni kell a szavatossági előírásokban bekövetkező változásokat.

f) Egységes ingatlanértékelési irányelveket kell megállapítani.

g) Ki kell alakítani az ingatlanbecsüsök biztosításának és engedélyezésének rendszerét.

h) Teljesen átláthatóvá kell tenni a céges és ingatlan tulajdonjogokat.

Míg ezek az intézkedések valószínűleg népszerűtlenek lesznek, és rövidtávon lassíthatják a gazdasági növekedést, hosszabb távon egy összeomlott pénzügyi rendszer sokkal komolyabb következményekkel járhat. Latin-Amerika gazdasági növekedése majd egy évtizedig elhanyagolható volt az adósságválság miatt, Ázsiában pedig négy-öt évre állt meg a növekedés.

Az említett pénzügyi kockázatok nem egyenletesen érintik a külföldi és a hazai gazdasági érdekcsoportokat, illetve a városi és városkörnyéki területeket. A belvárosi üzleteket általában továbbra is a helyi vállalkozók uralják, és a földterület nagy része a települési önkormányzatok tulajdonában van, míg a külvárosokban és a környéki településeken létesülő új üzleti fejlesztések nagyrészt külföldi kézben vannak. A belvárosi földterület fokozatos leértékelődése a gépkocsi-forgalomtól függő külvárosi területekkel szemben egyúttal elértékteleníti a hazai tulajdonú földet és kereskedelmet, a külföldi tulajdonú föld és kereskedelem javára. Az ingatlanpiac által előidézett gazdasági válság esetén a külföldi befektetők nagyobb tőkeerejükkel ezt a helyzetet arra használnák fel, hogy megerősítsék a térségben fennálló gazdasági dominanciájukat a hazai vállalkozások kárára.

Dr. Walter Hook

(Fordította: Kovordányi Krisztián)